¿Qué es la subrogación y cómo puedo cambiar la hipoteca de banco?

Existen diferentes formas de ahorrar en una hipoteca y una de ellas es llevarse el préstamo hipotecario de una entidad a otra para pagar menos intereses.

Subrogar la hipoteca
Foto de Andrea Piacquadio en Pexels

Cuando hablamos de hipotecas pensamos directamente en el gasto que va a suponernos pagar el préstamo que nos conceda el banco. Pero cuando se trata de subrogar hay que pensar en el ahorro. Para eso hay que comprender que existen múltiples variables que pueden, en determinado momento, afectar a nuestra hipoteca y también a nuestro bolsillo. Entre ellas están la cancelación, la subrogación y la novación.

Las dos primeras influyen en el modus operandi para cambiar la hipoteca de banco. En España todavía no hay mucha tradición al respecto, pero en países como EEUU o el Reino Unido ya muy poca gente ‘se casa’ con el banco y los ciudadanos buscan todas las opciones que les ayuden a pagar menos de hipoteca. 

¿En qué se diferencian subrogación y cancelación?

Tanto con la subrogación como con la cancelación o novación nos estamos refiriendo siempre a una modificación en las condiciones de la hipoteca. En el caso de la subrogación y de la cancelación, esa modificación se realizaría al cambiar el préstamo hipotecario de un banco a otro. Y si habláramos de novación, las condiciones cambiarían dentro de la misma entidad bancaria. Esta es una de las principales discrepancias.

Pero, ahora bien, ¿en qué se diferencian subrogación y cancelación? Lo primero que hay que tener en cuenta es que hay dos formas de subrogar: por cambio de acreedor y por cambio de deudor. En este caso, al tratarse de un cambio de banco, sería un cambio de acreedor. Si habláramos de un cambio en el titular de la hipoteca, nos referiríamos a cambio de deudor.

Entonces, al pedir una subrogación por cambio de acreedor y una cancelación de la hipoteca solo cambiarían las condiciones del traspaso de la hipoteca de entidad

  • En la subrogación por cambio de acreedor el cliente tiene una deuda con el banco inicial que pasa a ser exactamente la misma con el nuevo banco. ¿Para qué se hace entonces? Depende de lo que ofrezca el banco: pagar una cuota menor en más años, aumentar el plazo de pago del préstamo, cambiar el tipo de hipoteca de variable a fija o viceversa, eliminar cláusulas abusivas como la cláusula suelo, dejar de tener vinculaciones con el banco o no pagar comisiones por cancelación. Además, en este caso, es la nueva entidad la que asume la mayoría de los costes de la operación y no el cliente.
  • Con la cancelación de la hipoteca lo primero que hace el usuario es amortizar la hipoteca en su banco inicial. Es decir, termina de pagar el préstamo hipotecario que había pedido para que le den uno nuevo en otro banco. No obstante, en este caso, es el usuario quien asume los gastos como si iniciara otra hipoteca: costes de notaría, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y comisión de apertura, entre otros. Normalmente esta gestión se realiza cuando el banco no concede la subrogación o cuando al cliente solo le interesa ampliar el plazo de amortización. 

¿Cuándo nos interesa cambiar la hipoteca de banco?

Ahora viene el quid de la cuestión: ¿cuándo nos interesa cambiar la hipoteca de banco?  Cuando llevamos unos años en el mismo banco y vemos que los tipos de interés han bajado y que las condiciones que se ofrecen para las nuevas hipotecas son mejores. De este modo, podemos ahorrarnos una buena cantidad de dinero. 

Otro buen momento es cuando, con una hipoteca variable cuyos tipos de interés dependen del euríbor, vemos que este indicador marca una tendencia al alza en los siguientes meses. Entonces, cambiar una hipoteca variable por una fija con unos tipos de interés asequibles y estables nos ayudaría a ahorrar a medio/largo plazo

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