Subrogación o novación: ¿qué es mejor para cambiar las condiciones de tu hipoteca?

La subrogación lleva implícito un cambio de banco y con la novación se pueden renovar los términos del contrato firmado y seguir en la misma entidad

En los últimos meses la mayoría de los bancos han modificado sus condiciones a la hora de conceder una hipoteca en España. Esto se debe, en parte, a la caída registrada por el euríbor a finales de 2021 (en diciembre registró su segundo dato más bajo de la historia, con un -0,502%) y, por tanto, a lo poco que les cuesta ahora a las entidades financieras pedir el dinero para prestárselo a cualquier ciudadano.

Esta situación ha hecho que sea, además de un momento idóneo para comprarse una vivienda, la ocasión perfecta para cambiar las condiciones de una hipoteca contratada hace unos años, cuando los bancos concedían préstamos a un tipo de interés mayor que el actual. Entre las opciones que tiene cualquier hipotecado a la hora de cambiar las condiciones de su préstamo están la subrogación, la cancelación y la novación.

Tanto la subrogación como la cancelación implican un cambio de entidad, pero con la novación se podría simplemente modificar el contrato en vigor (mejorar el tipo de interés, pasar de una hipoteca de tipo fijo a variable o viceversa, quitar vinculaciones…) con el mismo banco. Aquí radica la principal diferencia. No obstante, hay alguna más.

Tras pedir una subrogación… puede llegar una novación

Por un lado, hay que saber que se puede hacer una subrogación por cambio de deudor (cuando cambia el titular de la hipoteca) o de acreedor (cuando la hipoteca se traslada a otra entidad para mejorar las condiciones del préstamo). En este caso estamos hablando de la segunda opción, que implica comparar las ofertas de otros bancos con las firmadas, encontrar una que se adapte mejor a tus necesidades.

Una vez encontrada una oferta más rentable, hay que comunicarle a la nueva entidad la intención de trasladar el préstamo hipotecario. A partir de ahí, ya será esta nueva entidad quien le trasladará al banco habitual la intención de subrogar la hipoteca y comenzará todo el papeleo para que se haga efectiva. No obstante, a partir de ese momento, el banco habitual dispone de 15 días naturales para igualar estas condiciones o mejorarlas y, de esta forma, mantener la hipoteca en su entidad.

Si igualmente el usuario se decanta por seguir adelante con el cambio, deberá firmar ante notario la subrogación. En este caso, el nuevo banco se haría cargo de la deuda que el usuario tenía con la primera entidad, por lo que se convertirá en acreedor. No obstante, si decide aceptar la mejora de las condiciones ofrecida por su entidad y no cambiar la hipoteca de banco estaría haciendo una novación.

En lo que respecta a la novación, puede llegar de dos modos diferentes: el usuario puede ir directamente a su banco para pedirle que le mejore lascondiciones del préstamo hipotecario o, tras notificarle a su entidad que quiere realizar un cambio de banco puede ser la propia entidad quien, directamente, le haga una oferta al cliente para que se quede. En esta oferta el banco puede ofrecer las mimas condiciones que ha encontrado su cliente en otras entidades o incluso puede mejorarlas para asegurarse su permanencia.

Ambas acciones implican unos costes

Pero mejorar la hipoteca, ya sea con la misma entidad o con otra, no sale gratis. Los titulares del préstamo deberán asumir unos costes u otros si se decantan por hacer una subrogación o una novación. En los dos casos, deberán hacerse cargo del pago de comisiones, gastos de notaría (entre el 0,2% y el 0,5% del total), coste de tasación de la vivienda (entre 200 y 400 euros en ambos casos) o de inscripción en el registro (no más de 100 euros en el caso de la subrogación y unos 300 en el de la novación), entre otros.

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