Así son los fondos buitre, las mayores inmobiliarias de toda España

Tras su llegada en lo peor de la crisis, los fondos buitre se han convertido en los reyes del mercado inmobiliario. Te explicamos qué son y cómo funcionan.

Barrio de Las Tablas
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Aclamados por una parte del sector bancario y odiados por gran parte de la población, los fondos buitre son una figura inversora que genera grandes polémicas allí por donde opera.

En el mundillo financiero son conocidos como fondos distressed o holdouts y hacen alusión a un fondo de capital riesgo, cuyos inversores viven en el anonimato, que se dedica a comprar deudas en forma de activos en países cercanos a la quiebra con el objetivo de que se revaloricen para después venderlos. Dicho de otra manera, buscan comprar barato y vender caro.

Su campo de acción abarca tanto a países con situaciones financieras críticas como a empresas con graves problemas económicos. De ahí la denominación de fondo buitre, ya que al igual que dicho tipo de ave, busca carroña o animales muertos para alimentarse.

Son entidades que están de paso, en un corto medio plazo se desprenden del activo que han comprado tras conseguir la rentabilidad deseada y se van en busca de otra víctima. Además de no generar ningún valor añadido al país, suelen evadir impuestos a través de sedes sociales en paraísos fiscales como Bahamas, las Islas Caimán, Luxemburgo o Delaware.

¿Cuando llegan a España?

En España desembarcaron principalmente en plena resaca de la crisis financiera, entre 2012 y 2013. Los bancos y las cajas de ahorro tenían muchas propiedades, denominadas activos tóxicos, a raíz de los impagos de las hipotecas. Tanto el Banco Central Europeo (BCE) como el Banco de España (BdE) instaron al sector bancario a que se libraran de estos inmuebles para sanear sus cuentas.

Al ver esta oportunidad en el mercado inmobiliario español, los fondos buitre decidieron asumir el riesgo de comprar los inmuebles y pronto se convirtieron en los principales tenedores del mercado. Un ejemplo de ello son las operaciones gigantes del fondo norteamericano Blackstone, que le compró al Banco Pastor activos por el valor de 4.000 millones de euros. Este fondo es actualmente la mayor inmobiliaria del país, pero también hay otros de gran relevancia como Cerberus, Goldman Sachs o Apollo.

Otra de las grandes compras que ha generado mayor polémica es las adquisiciones de viviendas sociales. La mayor operación se dio en la capital de España. La Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) del ayuntamiento de Madrid vendió 1.860 viviendas de protección oficial al fondo Blackstone por un valor de 128,5 millones. Actualmente, tienen un valor de mercado por encima de los 660 millones.

Dicho asunto llegó a la justicia y finalmente el Tribunal de Cuentas ha condenado a la exalcaldesa Ana Botella y a siete miembros de su Gobierno a pagar 25 millones por responsabilidad contable al vender las viviendas por un precio inferior al del mercado.

Cronología de las compras

El fondo norteamerica HIG Capital fue el que inauguró las grandes operaciones en 2013, el peor momento de la crisis, al comprar a la Sareb (conocido como el banco malo) los 1.690 inmuebles del Proyecto Toro. Pagó unos 100 millones por ello. El también estadounidense Cerberus compró al BBVA la mayor parte de su negocio inmobiliario por 4.000 millones de euros mientras que el fondo Apollo se hizo en 2014 con la inmobiliaria Altamira del Santander en una operación que rondó los 700 millones de euros. Goldman Sachs adquirió 3.000 viviendas sociales del Plan Joven del Instituto de la Vivienda de Madrid (Ivima) por 201 millones de euros en el año 2013.

Por su parte, el más grande de todos, el fondo Blackstone, desembarcó en España en 2014 tras comprar al FROB la Cartera Hércules, antes perteneciente a CatalunyaCaixa, por unos 3.500 millones de euros. Posteriormente adquirió un paquete de hoteles del Sabadell por 600 millones. Después llevaría a cabo las adquisiciones nombradas anteriormente, donde se hizo con el 51 % del portfolio inmobiliario del Banco Pastor y con las viviendas sociales de Madrid tras abonar 125 millones por viviendas sociales en Madrid. En total, su exposición al mercado español supera los 15.000 millones de euros.

Ya han pasado varios años desde que se llevaran a cabo dichas operaciones y los fondos están entrando en la fase final de su estrategia, es decir, ha llegado el momento de vender y recuperar la inversión. El mayor casero de España, Blackstone, ya puso en marcha un plan de desinversión que durará dos años y donde espera vender los primeros activos que compró en España.

Otra de las fórmulas para aumentar la rentabilidad es la de subir el precio del alquiler de manera desproporcionada a aquellos inquilinos de las que inicialmente eran viviendas sociales y que han concluido el contrato inicial que firmaron con la entidad pública de turno.

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