La hipoteca inversa o cómo la vivienda puede ser la solución

La figura de la hipoteca inversa en España no está teniendo un gran recorrido a pesar de que existen circunstancias sociológicas y materiales que deberían hacer pensar lo contrario.

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Si fue a principios del siglo XX en Estados Unidos cuando el incipiente "sueño americano" fomentó la adquisición de vivienda como un activo moral y social fundamentalmente tras la crisis de los años 20, en España el anhelo dominical por la propiedad de la vivienda surge esencialmente en el tardofranquismo, incentivando tanto la compra de vivienda propia como desarrollando programas de vivienda social. Fue precisamente en Estados Unidos donde surgieron las primeras prácticas de hipoteca inversa en 1961 (Deering Saving & Loan) diseñada como un acto civil inter vivos para procurar liquidez con garantía de vivienda a los propietarios sin necesidad de proceder a su venta. Si bien es cierto que durante las décadas de los 60 y de los 70 se ofertaron en el mercado inmobiliario americano productos financieros similares, no fue hasta la intervención de la Agencia Federal de Vivienda de Estados Unidos (FHA) en la década de los ochenta cuando se comienzan a extender las operaciones de hipoteca inversa en el país. Con todo, y aún a pesar de ser precursores en la penetración de este negocio, la incidencia en el mercado hipotecario americano es muy limitada, habida cuenta que en el momento presente alcanza una cifra aproximada de 35.000 hipotecas/año, con una tasa de incidencia sobre la población mayor de 60 años en torno al 0,15 por ciento en el mejor de los casos.

En España la hipoteca inversa se reguló por primera vez en 2007 a través de la Ley de Regulación del Mercado Hipotecaria, con unos requisitos legales especiales: que el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sea sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante; que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas hasta determinado grado de dependencia; que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas; y que la deuda solo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, en su caso, el último de los beneficiarios. Pues bien, la figura de la hipoteca inversa en España tampoco está teniendo un gran recorrido a pesar de que existen circunstancias sociológicas y materiales que deberían hacer pensar lo contrario.

Por un lado, en 2019 en España la vivienda representó casi el 70 por ciento de la riqueza total bruta (de los 7.869 miles de millones de euros de riqueza bruta, 5.469 miles de millones de euros son activos inmobiliarios correspondientes a vivienda, que, a su vez, presentan un nivel de apalancamiento o deuda muy limitado en torno al 9 por ciento del conjunto de esos activos. Por otro lado, y a mayor abundamiento, los ciudadanos españoles tienen un perfil intensamente conservador, ya que de los 2.400 miles de millones de euros en activos financieros que tienen los hogares españoles, un 38 por ciento corresponden a depósitos y en menor medida a efectivo, mientras que solo suponen el 16,7 por ciento los recursos destinados a planes y fondos de pensiones, el porcentaje más bajo de los principales países de la OCDE. Pero, es más, la proporción de vivienda en propiedad de los españoles es el más alto de toda la Unión Europea junto a Portugal, superando el 75 por ciento. Y, por último, y no menos importante de cara a determinar el rango de liquidez de los hogares españoles, la tasa de ahorro de las familias españolas se sitúa en un 7 por ciento sobre la renta disponible, casi la mitad de los países de la zona euro.

¿Cómo se explica por tanto el índice tan reducido de hipotecas inversas en España? Indudablemente existen factores reputacionales, sociológicos y culturales, pero sobre todo existen riesgos materiales por parte de las entidades financieras a los que no quieren exponerse y sobre los que no existen factores mitigantes. El primer riesgo es de longevidad y las entidades financieras solo pueden reducir el coste de ese riesgo mediante un elevado número de operaciones, que, a fecha de hoy, no se producen. Hay que tener presente que el riesgo se consuma si la masa de deudores sobrevive por encima de la esperanza de vida de la población española en general, de modo que se incrementa tanto el plazo promedio de las carteras como el importe de la deuda pendiente. Existe también otro riesgo, el inmobiliario, ya que podría no existir demanda suficiente para cubrir la eventual venta de toda la cartera de activos inmobiliarios, a cuyo fin las entidades financieras deberían trabajar en carteras de viviendas amplias, suficientemente diversificadas y primando localizaciones con buenas perspectivas de mercado. Un tercer riesgo no menos importante es el de los tipos de interés en operaciones a largo plazo 

Reducir estas limitaciones debe ser un objetivo irrenunciable en los próximos años, muy ligado a la sosteniblidad del sistema de pensiones en España. El contexto inicialmente es bueno, toda vez que existe un bajo nivel de ahorro y el alcance y volumen de los instrumentos financieros complementarios para la jubilación es muy reducido. Parece, pues, que además de los riesgos pendientes de los operadores financieros, el problema acaba siendo cultural. Y es que en España cuesta cambiar costumbres, máxime si esos hábitos están asociados a la propiedad inmobiliaria. Nos hemos hecho mayores, y no nos hemos dado cuenta que las soluciones tradicionales han perdido eficacia y validez. Probablemente la generación que nacimos en los 60, conforme lleguemos a la edad de jubilación, comencemos a modificar esta tendencia. Nuestras hábitos de consumo pero también la aversión al endeudamiento pueden ser los detonantes del cambio generacional. Esperemos que no sea demasiado tarde.

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