La incierta aventura de una hipoteca

Firmar una hipoteca significa asumir un compromiso a largo plazo, entre 20 y 40 años, de difícil pronóstico para estimar riesgos.

En la vida de las personas hay decisiones críticas que determinan y condicionan el futuro. Una de ellas es la elección de profesión y empleo que admite variantes y rectificaciones sucesivas de coste medio; también lo es la elección de pareja, que significa oportunidades y riesgos, sometida a rectificaciones que suelen ser dolorosas y costosas; la decisión más seria tiene que ver con los hijos ya que son para siempre, conllevan compromiso, alegrías, penas, bendiciones, pesares, satisfacciones y disgustos. Y entre medias está el dónde vivir, conseguir “piso propio”, como alternativa a la provisionalidad del alquiler y fórmula de ahorro a largo plazo. Llegar al “piso propio” suele requerir “hipoteca”, otra de las decisiones determinantes en una vida.     

Firmar una hipoteca significa asumir un compromiso a largo plazo, entre 20 y 40 años, de difícil pronóstico para estimar riesgos. El primer paso antes de plantearse una hipoteca pasa por estimar la capacidad de pago del deudor, que tiene que ver con su patrimonio y sus rentas. Cuando hay patrimonio el riesgo se reduce, mientras que las rentas futuras son inciertas cuando se basan en el empleo, que solía ser estable y hoy no lo es tanto. Esa volatilidad laboral aumenta el riesgo para deudor y acreedor.

La naturaleza del crédito hipotecario supone la existencia de un activo de respaldo: el inmueble hipotecado, el piso, que limita el riesgo del prestamista. El deudor consigue disfrutar del bien, de un lugar donde vivir. Mientras ambas partes cumplen sus compromisos todo va bien, el problema llega con el incumplimiento de pagos que encadenan consecuencias costosas para ambas partes.

Un primer cálculo imprescindible antes de pretender una hipoteca pasa por estimar si el coste financiero (los intereses) del crédito es inferior al coste del alquiler de un bien semejante. Si el precio del alquiler es inferior al coste de la financiación hipotecaria, conviene contener el entusiasmo de sentirse propietario. Una hipoteca dura media vida y limita la libertad de decidir, mientras que el alquiler supone carga más liviana. Y no hay que olvidar el valor de la libertad.  

Un segundo cálculo imprescindible tiene que ver con el coste asumido (la cuota mensual de intereses y amortización) que debe encajar con la capacidad de pago, con las rentas percibidas (salarios netos y otros ingresos recurrentes). La coherencia entre ingresos y cuota hipotecaria interesa al prestamista (banco o equivalente) y al deudor. Comprometer más de la mitad de los ingresos supone incurrir en el peligro de impago y las consiguientes complicaciones. Estimar mayores ingresos futuros puede ser razonable, pero incierto; las vidas profesionales son de complicado pronóstico. Confiar en imprevistos (loterías o semejantes) parece peligroso; y esperar herencias resulta azaroso. Aunque todo puede ocurrir y ayudar.

Un tercer cálculo necesario se refiere a la coherencia entre el monto de la hipoteca y el valor del bien de respaldo. La regla de oro dice que ni el deudor ni el acreedor deben aceptar que el crédito supere el 80% del valor efectivo, de mercado, del bien de respaldo. Superar esa cota debilita la garantía y desincentiva el cumplimiento del compromiso de pago. Eso significa que sin disponer de ahorro para atender el 20% no cubierto por la hipoteca no conviene aspirar a convertirse en dueño de “piso propio”.

Hay mitos que conviene dejar de lado. Por ejemplo la tesis de que un piso siempre vale, que es inversión segura. Las series históricas de rentabilidad no lo confirman. Las hipotecas duran mucho, conocen varios ciclos económico-financieros. Años de inflación y de intereses altos y bajos, de más o menos salario… incertidumbres no calculables. Hoy vivimos una etapa de baja inflación y precios de vivienda inestables. Por eso conviene ser cautelosos y no apostar por la suerte o la divina providencia.

Historia de un fracaso

La estadística dice que el sistema hipotecario español ha funcionado eficientemente y ha propiciado un acceso masivo de las familias a la vivienda en propiedad (80%), más que otros países. Las familias españolas apostaron hace años por el “piso propio” como ahorro; entre otras razones porque el mercado del alquiler (público y privado) ha sido siempre  mediocre, casi residual. Un hecho difícil de revertir a corto plazo. Valdría la pena que alquilar fuera una opción razonable alternativa a la propiedad, pero no ha ocurrido. Para ello se requiere tiempo, libertad de mercado, acción pública decidida… y nada de eso ha ocurrido hasta ahora. No hay mentalidad, por eso la hipoteca se convierte en un hecho vital que hay que asumir. Así que hay que asumirlo con información, con criterio y acomodo a lo posible y razonable.

Uno de los ejes del debate político durante los últimos años, fuente de malestar social y de no poco alboroto, han sido los desahucios, y el avatar de los hipotecados que no alcanzaban a cumplir sus compromisos o que los jueces estiman que sufren de condiciones abusivas: cláusulas suelo, seguros de tipo de interés, créditos multidivisas, comisiones e impuestos asignados al deudor, ejecuciones sumarios, intereses desmedidos por impago…

El sistema hipotecario, determinante para que las familias accedan a la propiedad inmobiliaria, parecía seguro, pero colapsó con la crisis financiera que provocó la Gran Recesión. El censo de más de seis millones de hipotecas vivas durante las últimas décadas apenas sufrió de morosidad. Además la inflación y el crecimiento económico y social sostuvieron el modelo. La cuota hipotecaria del piso siempre se pagaba… hasta que dejó de pagarse y con la Gran Recesión de 2008 el sistema entró en crisis.

El resultado provisional de la crisis es que el sistema hipotecario sigue siendo esencial para los bancos pero ahora con más exigencias,  requisitos y costes que se traducen en más garantías, precio y compensaciones. Para el ciudadano común el sistema se hace más transparente, pero también más costoso en el acceso y en precio, aunque aparentemente no se nota.

La aspiración del “piso propio”

Los padres y las abuelas de los años sesenta soñaban para sus hijos y nietos un “empleo fijo”, mejor por oposición (para toda la vida), y una casa. “Si tienen piso, tienen futuro”, decían. Y así fue para muchos; la trasformación de una sociedad agraria y pobre a otra industrializada y de servicios, urbana, de clases medias, vino con empleos estables, remunerados, con servicios sociales básicos, y con vivienda en propiedad. Durante aquellas décadas los planes de viviendas desplegados por el gobierno, los sindicatos oficiales y las cajas de ahorro, propiciaron el acceso al “piso propio” a las personas desplazadas del campo a la ciudad para crear nuevas familias que aspiraban a que sus hijos se educaran para obtener un oficio o una carrera con los que alcanzar el sueño del “empleo fijo”.

La España salida de la Guerra (in)Civil fue pobre de solemnidad, los años cuarenta fueron perdidos (subsistir), los cincuenta de convalecencia para empezar a levantar cabeza y a partir de mediados de los sesenta, con  el “desarrollo” que supuso emigrar a las ciudades, a pesar de sus carencias de viviendas y de servicios (escuelas y hospitales). Una sociedad con poco ahorro y sin financiación, imprescindibles para “tener casa”. Para una población (mediados de los años cincuenta) que no llegaba a los treinta millones de residentes el censo de viviendas apenas superaba los siete millones. Ni pisos para comprar, ni para alquilar; la instalación en las ciudades se hacía en precario: “habitación con derecho a cocina y aseos compartidos por planta o edificio”, suministro rudimentario de luz y agua. y carencia de algo parecido a la calefacción.

En el imaginario de muchas familias estaba (y sigue) obtener “el piso propio y decente”, símbolo de status, de triunfo social. De alguna manera hoy vuelve a ser un símbolo para jóvenes con empleos inseguros y escasa capacidad de ahorro. Entonces y ahora el mercado de alquiler de vivienda era precario, por carencia de viviendas o por restricciones de mercado (inseguridad jurídica y congelación de alquileres por una ley de guerra de Franco que restó oportunidades para ese mercado).

Los datos actuales son distintos, aunque el problema sigue sin resolverse. Para una población residente de 47 millones el censo de viviendas supera los 25 millones de unidades, que no admiten comparación con el censo de hace cincuenta años. Casi veinte millones son “vivienda principal” y casi seis como “segunda vivienda”, un mercado nuevo, símbolo de prosperidad. Aun así faltan viviendas, y falta, sobre todo, un mercado eficiente y accesible de alquiler.

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